1.000 TL ile New York'ta Bina Sahibi Olunabilir mi?

Önemli Noktalar:

Geleneksel gayrimenkul yatırımlarının aksine, blokzincir teknolojisi sayesinde yüksek değerli mülkler dijital varlıklara (tokenlere) bölünerek küçük tutarlarla yatırım yapılabilir hale geliyor.
Tokenize edilmiş gayrimenkuller, geleneksel emlak piyasasındaki uzun satış süreçlerini ve ağır bürokrasiyi ortadan kaldırarak yatırımcılara yüksek likidite sağlar.
Akıllı sözleşmelerin kullanımı, aracı kurum masraflarını ve tapu işlemlerindeki maliyetleri minimize ederek yatırım sürecini daha ekonomik hale getirir.

Beş yıl önce bu başlığı olsa olsa bir sosyal medya tıklama tuzağı olarak değerlendirirdik ancak son birkaç yıl itibarıyla blok zincir teknolojisinin emlak sektörüne getirdiği "tokenizasyon" modeli, bu soruyu ciddi bir yatırım tartışmasına dönüştürdü. Tokenize edilmiş gayrimenkul, bir mülkün sahiplik haklarını blok zincir üzerinde dijital token’lere bölerek, yüzlerce hatta binlerce yatırımcının aynı mülke ortak olmasını mümkün kılabiliyor. Böylece Manhattan'daki bir apartman binasının %0,01'ine sahip olmak, artık teknik olarak mümkün.

Peki, bu model gerçekte nasıl işliyor, piyasa ne kadar büyüdü ve bireysel yatırımcılar için ne anlama geliyor?

Tokenize Edilmiş Gayrimenkul Nedir?

Tokenizasyon, girişte de bahsettiğimiz gibi bir gayrimenkulün sahiplik haklarının dijital token’lere dönüştürülerek blok zincir üzerinde kaydedilmesi sürecidir. Geleneksel emlak yatırımında bir mülk satın almak yüz binlerce, hatta milyonlarca dolar sermaye gerektirirken tokenizasyon bu mülkü binlerce küçük parçaya böler. Her token, mülk üzerinde oransal bir sahiplik payını temsil eder.

Süreç şöyle işliyor: Bir mülk, özel amaçlı bir tüzel kişilik bünyesine alınıyor. Bu tüzel kişiliğin sahiplik payları, Ethereum veya Algorand gibi ağlar üzerinde token’lere dönüştürülüyor. Akıllı kontratlar aracılığıyla kira gelirleri otomatik olarak token sahiplerine dağıtılıyor ve mülkiyet devri de dijital ortamda gerçekleştiriliyor. Yatırımcı açısından bakıldığında bir hisse senedi satın almaktan çok farklı değil ancak altında somut bir gayrimenkul varlığı bulunuyor.

RWA Piyasası: Rakamlarla Büyük Resim

Tokenize edilmiş gerçek dünya varlıkları (RWA) piyasası, 2025 yılında büyük bir sıçrama yaşadı. RWA.xyz verilerine göre 2025 başında yaklaşık 5,5 milyar dolar olan zincir üstü tokenize RWA değeri, yıl sonuna doğru üç katına çıkarak yaklaşık 18,6 milyar dolara ulaştı. Stabilcoin’ler de dahil edildiğinde toplam tokenize piyasa 240 milyar doları aştı.

Bu büyümenin arkasında yalnızca gayrimenkul değil, çeşitli varlık sınıfları yer alıyor. RWA.xyz'in Ocak 2026 verilerine göre piyasanın dağılımı şu şekilde:

Özel kredi (private credit): 18,91 milyar dolar aktif değer ile en büyük kategori. Maple, Centrifuge ve Goldfinch gibi ihraççılar, yapılandırılmış kredi ve alacak tokenizasyonu sunuyor.
ABD Hazine tahvilleri: 9 milyar doları aşan tokenize değer. BlackRock'un BUIDL fonu, yaklaşık 2,3 milyar dolarlık büyüklüğüyle bu kategoride lider konumda.
Emtialar: 3,5 milyar doları aşan toplam değer. Altın tokenları (PAXG ve XAUT), emtia kategorisinin yüzde 80'inden fazlasını oluşturuyor.
Kurumsal fonlar: Yaklaşık 2,95 milyar dolarlık tokenize fon değeri. Franklin Templeton ve Ondo Finance gibi kurumlar bu alanda aktif.
Gayrimenkul: RWA.xyz'de hâlâ "beta" olarak sınıflandırılan bu kategori, diğer sınıflara kıyasla erken aşamada ancak tam olarak da bu sebeple en hızlı büyüme potansiyeline sahip segmentlerden biri.

McKinsey'e göre toplam RWA tokenizasyon piyasası 2030 yılına kadar 2 trilyon dolara ulaşabilir. Ethereum, dağıtılmış RWA değerinin yaklaşık yüzde 65'ini barındırarak bu ekosistemde baskın ağ konumunda.

Gayrimenkul Tokenizasyonu: 50 Dolardan Mülk Sahipliği

Tokenize edilmiş gayrimenkul henüz diğer RWA kategorileri kadar büyük bir piyasa değerine ulaşmamış olsa da bireysel yatırımcıya sunduğu erişim açısından belki de en yenilikçi alan.

RealT, bu alanın öncü platformlarından biri olarak ABD'deki kiralık konutları Ethereum ağı üzerinde tokenize ediyor. 2025 itibarıyla 700'den fazla mülkü tokenize eden platform, 130 milyon doları aşan toplam varlık değerine ve 16.000'den fazla yatırımcıya ulaştı. Minimum yatırım tutarı yaklaşık 50 dolar seviyesinde ve kira gelirleri de stablecoin olarak günlük bazda dağıtılıyor. Platformdaki kullanıcıların yüzde 88'i 5.000 doların altında yatırım yapmış durumda.

Lofty, Algorand ağını kullanan bir diğer öncü platform. 50 dolarlık token’lerle ABD genelinde 11 eyalette 148'den fazla mülkü tokenize etti. Günlük kira geliri dağıtımı ve ikincil pazar üzerinden anlık likidite sunan platform, 7.000'den fazla aylık aktif kullanıcıya sahip. Her mülk ortalama 231 yatırımcı tarafından finanse ediliyor.

Bu platformlardaki tokenize mülklerin ortalama yıllık getirisi yüzde 11 civarında raporlanırken bu oran, geleneksel ABD kiralık gayrimenkul piyasasının 2024 yılındaki ortalama yüzde 10,6'lık getirisiyle uyumlu.

Dubai: Tokenize Gayrimenkulün Küresel Başkenti

Tokenize gayrimenkul alanında en kapsamlı kurumsal ve düzenleyici adımları atan ülke Birleşik Arap Emirlikleri oldu. Dubai Arazi Dairesi (DLD), 2025 yılında VARA (Virtual Assets Regulatory Authority) ve Dubai Gelecek Vakfı ile ortaklaşa bir tokenizasyon sanal ortamı başlattı. Bu pilot program, mülk tapularının blok zincir üzerinde token’lere dönüştürülmesini test eden Orta Doğu'daki ilk resmi girişim olarak kayıtlara geçti.

Kurumsal ölçekte ise DAMAC Group, MANTRA ağıyla 1 milyar dolarlık bir tokenizasyon anlaşması imzaladı. MAG Group da Keturah Reserve projesi için 500 milyon dolarlık tokenizasyon çalışması yürütüyor. Dubai hükümetinin hesaplarına göre, 2033 yılına kadar tokenize edilmiş gayrimenkul hacminin 16 milyar doları aşması hedefleniyor.

1.000 TL ile Gerçekten Ne Alınır?

Şimdi en başta sorduğumuz soruya somut olarak bir cevap vermeye çalışırsak: 1.000 TL, mevcut kur üzerinden yaklaşık 27-28 dolar civarına denk geliyor. Bu tutar, RealT veya Lofty gibi platformlarda minimum yatırım eşiğinin (50 dolar) altında kalıyor ancak 2.000 TL civarında bir bütçeyle, ABD'deki bir kiralık konutun tokenize payına sahip olmak teknik olarak mümkün hale geliyor.

Bu yatırımla elde edilen, fiziksel bir anahtar ya da tapu değil; oransal bir sahiplik payı. Bu pay, kira gelirinden oransal pay alma hakkı, mülk değer artışından faydalanma imkânı, piyasada token satarak pozisyondan çıkabilme esnekliği ve bazı platformlarda mülk yönetimine ilişkin oylama hakkı sunuyor.

Türkiye'den Bakış: Fırsatlar ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Türk yatırımcılar açısından tokenize gayrimenkul, dolar bazlı gelir elde etme ve küresel emlak piyasalarına düşük sermayeyle erişim sağlama imkânı sunuyor. Ancak Türkiye'de henüz tokenize gayrimenkul yatırımlarına özel bir düzenleyici çerçeve bulunmuyor. SPK'nın kripto varlıklara ilişkin düzenlemeleri gelişmeye devam ediyor ve bu alandaki yatırımlar uluslararası platformlar üzerinden gerçekleştiriliyor.

"1.000 TL ile New York'ta bina sahibi olunur mu?" sorusunun yanıtı, tanımı nasıl yaptığınıza bağlı. Geleneksel anlamda bir tapu almak elbette mümkün değil ancak tokenize edilmiş bir gayrimenkulün oransal payına sahip olmak, kira gelirinden pay almak ve mülk değer artışından faydalanmak artık teknolojik olarak mümkün ve giderek daha fazla düzenleyici zemine oturuyor. Gelecek beklentileri ve içerideki likidite, tokenize gayrimenkulün deneysel bir konseptten çıkıp kurumsal bir yatırım aracına dönüştüğüne işaret ediyor.

*Makaleyi hazırlarken yararlandığımız kaynaklar

Yasal Uyarı: Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, yetkili kuruluşlar tarafından kişilerin risk ve getiri tercihleri dikkate alınarak kişiye özel sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler ise genel niteliktedir. Bu tavsiyeler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir.

Stablex’i indirin, Bitcoin ve
kripto para alıp satmaya başlayın